REITってなんだ！？ ~不動産投資の別の形？~ - ラボサラリーマンの勉強部屋

こんにちは！ラボサラです。

　投資のことについて勉強していると「REIT（リート）」という言葉をよく聞くようになったので、今日はREITについて勉強したことを書いていきます。

　REITとは"Real Estate Investment Trust"の略で「不動産投資信託証券」のことです。

言葉通りですが、簡単に言うと不動産のみを対象とした投資信託です。

投資家である我々が直接不動産を買うのではなく、不動産の運用をしている会社が投資家からお金を集め、それを元手に不動産の運用を行います。

お金を出している投資家は、不動産の運用利益を還元してもらうことで利益とする、というわけですね。

運用の対象が株か不動産か、という違いだけで、基本的には投資信託ですね。

元々アメリカで出来た仕組みのようで、日本のREITは「J-REIT」と呼ばれます。

ちなみに、全世界の株式市場の規模が50兆ドルであるのに対して不動産市場は1.5兆ドルだそうです。(＝不動産市場は株式市場の3%ということ。)

　日本版のRIETであるJ-REITは、投資家への利益の還元率が高いことが特徴で、利益の90%以上が投資家に分配されます。

これは90%以上を投資家への分配金に回すことで、法人税が免除されるという税法上の決まりを利用しているためです。

　また、J-REITは運用資金を投資家からだけでなく、金融機関からの借り入れで調達しています。現在は非常に低金利で借り入れができるご時世なので、REITのファンドとしては追い風となっているようです。

　上記のような要因により、今の所J-REITは高い利回りを実現しているようです。

　REITのメリットを以下に説明していきます。

　「不動産投資」というと、まとまった頭金が必要で初心者には手が出しづらい投資先ですが、REITを利用することで少額からの投資でも疑似的に不動産投資を体験することが出来ます。

気軽に不動産投資を始められる、というのはメリットかなと思います。

　実際の運用は専門家である運用会社が行なってくれるので、不動産に関する知識がなくても始めやすいです。もちろんどのようなファンドに投資すべきか、というのを見極めるには不動産の知識があった方が良いので、REITへの投資をきっかけに不動産投資のことを勉強してみるのも良いかもしれません。

　通常の不動産の場合、いつでもすぐに買い手や借り手が見つかるとは限りません。

REITの場合はあくまで投資信託なので、通常の株式などのように自由に売り買いできます。

　自分の資産のポートフォリオ（資産の分配）を考えた時に、株式などと異なる値動きを示すREITを所有しておくことはリスクの分散に繋がります。

　現在2020年初頭においてはJ-REITの調子が良く高い利回りを実現していることから、魅力のある商品かなと思います。

が、一方で2020年は東京オリンピックという一大イベントが控えています。オリンピック後に一気に値動きが落ち込んでしまうのでは、と素人ながらに心配ではあるので、現状は買わずに様子見をしておこうと思います。

　メリット④として書いた通り、株の投資信託とは異なる値動きを示すため、将来的に資産にある程度余裕が出来た時に、リスク分散の観点からREITを自分のポートフォリオに組み込むことは選択肢としてアリかなと考えています。

　J-REITへの投資を考える時に考慮しないといけないこととして、投資先のファンドが所有している不動産の価値があります。

日本においては、不動産は年数が経つほどに資産価値が下がっていくケースが大半なので、ファンドが所有する不動産が長期間にわたって高い価値を保っていられる物件であるかどうか、を見極める力を身につける必要があります。

（また、REITの種類にも住宅、オフィス、ヘルスケア、ホテルなど色々とあるので、どれが適切かも併せて考えないといけません。）

　一方で、アメリカや諸外国では家は年数を経るほどに資産価値が高まるという話を聞いたことがあります。

ということは、海外（特にアメリカ）の住宅REITに投資すれば、比較的安全に利益を狙えるのではないか？とふと思ったのですが、その場合は為替リスクが絡んでくるので、そう簡単にはうまくいかなさそうですね。。

　冒頭でも述べましたが、REITは「不動産投資」というよりは「投資信託」なので、不動産投資の代わりとしての働きを期待するのではなく、不動産投資へのきっかけとして考えるくらいが良いのかな、と思います。

今日はREITの基礎知識について書かせていただきました。

最後までお読みくださりどうもありがとうございました。

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